观点网当行业正处红利期时，众房企纷纷上市借助资本进行规模扩张。现如今进入震荡期，仅剩的红利也逐渐向头部企业集中。

4月11日，招商蛇口在南海意库如期举行了2022年度股东大会，审议该司去年的管理层的工作报告、财务数据、年度报告等相关议案。

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与会投资者向观点新媒体透露，出席本次股东会的管理层仅有2名，分别为招商蛇口董事总经理蒋铁峰以及董秘余志良。

上述人士指出，本次管理层对公司未来的规划指引与业绩发布会时的口径一致，企业目标为利润、质量、效益及营收等多维度上跻身行业五强。

重申前五目标

2022年，随着行业红利消退，“增收不增利”现象已普遍发生于各家房企的财报之中。

细化数据上看，2022财年，招商蛇口录得营收1830.03亿元，同比增加13.92%，归母净利润较上期降低接近6成，同比下降58.89%至42.64亿元。

据观点新媒体观察，期内归母净利润产生较大下滑，一是由房地产业务结转毛利率下降导致的结转毛利下滑，二是期间落实减免租金的政策，三是在该财年招商蛇口还计提了资产减值准备以及应收款项信用减值，该项数据规模达64.01亿元。

在股东大会中，有投资者询问，行业普遍增收不增利的背景下，公司为达成跻身行业5强的目标，将采取怎样的细化策略？

据参会投资者转述，招商蛇口董事总经理蒋铁峰在上述问题中指出，行业利润下行已成为普遍情况，房价下滑对公司的冲击还是有的，但得益于一直以来的而现金流管理，没有出现流动性风险及违约情况。

蒋铁峰表示：“去年，公司仍在继续保持投资，下半年获取了不少优质土地。”

据其此前业绩会中的介绍，招商蛇口2021年下半年至今所拿地块整体表现都不错，毛利率在23%以上。

对于将怎样跻身行业5强，蒋铁峰续指：“2019年公司排名为第12名，去年来到了行业第6。稳步前进的同时，对外来也有一定的追求目标。”

上述人士介绍，未来招商蛇口将持续培养资产运营和城市服务赛道。

2022年，招商蛇口调整了以往的园区、社区及邮轮产业三大主业架构，转变为“三大业务”，即开发业务、资产运营及城市服务，拟构建租购并举，轻重结合的业务结构，培育资产运营、城市服务为公司的第二增长曲线。

与会投资者还表示，企业方面说明，目前第二增长曲线的打造还需要时间投入，没办法像住宅开发一样，快速占据收入的较大比重。商业板块将会成为重要发力点，未来三年将有32个商业综合体开业。

此外，招商蛇口还积极以REITs作为持有项目的退出通道，盘活持有资金的状态。

2022年末，招商蛇口持有产业园区在营项目33个，而退出通道则分别有商业REITs招商局商业房托，以及园区REITs博时蛇口产园REIT，目前蛇口REIT正推动位于深圳光明的产业园项目的扩募。

提升权益比例

剖析“不增利”的本质，或许少数股东利润是无法避开的一个现象。

2022财年，招商蛇口录得净利润为90.98亿元，其中归属于母公司股东的净利润42.64亿元，而少数股东损益则是48.34亿元，超过了归母净利润。

数据来源：企业公告、观点指数统计

从往年数据来看，自2019年开始，找蛇口少数股东损益占净利润的比重持续攀高。到了2022财年，占比首次超过归母净利润占比，提升至53.12%。

与会投资者向观点新媒体透露，公司管理层对于少数股东损益问题指出，在房地产上行期间的2016年-2018年，公司彼时合作项目较多，权益在50%左右。

另外，去年租金减免的8.4亿元中，由于部分为合作项目，归属的减免金额达7.5个亿，加之发行REITs的资产12.91亿元，这两部分以往均为纯利项目，因此造成了公司阶段性错配。

招商蛇口管理向投资者解释，2022年，公司的合作权益比已提升至60%左右。2023年将会进一步聚焦，开年来已获取项目7个，累计投资金额超100亿元，这部分项目合作权益为85%，以自身开发为主。

对于目前的收并购情况，蒋铁峰则指出，公司的并购动作一直在做，但因为其中风险点较多，因此在选择上还是聚焦在项目质量上，希望项目更优质、市场上的商业化回报可以更好。

另外，有投资者关心上海围标解禁后，万科、中海、华润三家房企重回市场，招商蛇口将采取怎样的策略去应对竞争。

该司明确，将在上海继续加大投入力度。

投资者解释，招商蛇口如今投资策略仍偏向“以销定投”，加大投资力度的不只是上海，包括去年销售贡献较好的城市如深圳、南京、徐州、西安、重庆等，均在加大投资的名单中。

据投资者透露，招商管理层提出，今年会加大在北京的投入，对北京的管理班子进行调整，从上海、深圳及全国各地调整一些具有冲劲的管理人到北京，把北京市场做起来。

据观点新媒体统计，自2017年招商蛇口“重返上海”策略以来，目前已然成为上海市场扩张最快的房企之一，2022年在沪销售金额超740亿元，位列当地市场第一。

一方面，上海招拍挂市场对资金要求较高及部分企业下沉，近年来国央企拿地居多；另一方面，围标事件进一步给予了扩张空间，招商蛇口持续重仓上海，2022年新增56宗项目里有10宗来自上海。